A Caixa Econômica Federal, responsável por dois a cada três financiamentos imobiliários no país, registrou a reintegração de 8.762 imóveis no primeiro trimestre de 2025. O número representa queda de 33,4% em relação ao mesmo período de 2024, quando 13.166 unidades haviam sido retomadas, e marca o patamar mais baixo desde 2022. O valor dos bens retomados somou R$ 1,15 bilhão, retração de 25,8% frente ao R$ 1,55 bilhão do ano anterior, segundo dados obtidos pelo UOL via Lei de Acesso à Informação (LAI).
O resultado é atribuído ao ambiente econômico favorável. A taxa de desemprego segue no menor nível histórico, enquanto o aumento da renda média contribuiu para reduzir a inadimplência. “A queda reflete o mercado de trabalho aquecido e a ampliação das renegociações com os bancos. Muitas famílias conseguiram reorganizar suas finanças”, explica o especialista Bruno Pira.
Inadimplência em queda, mas com leve alta recente
A taxa de atrasos superiores a 90 dias nos contratos da Caixa caiu para 1,19% em 2024, 0,43 ponto percentual abaixo do índice de 2023. No primeiro trimestre de 2025, houve leve alta para 1,42%, mas ainda sem impacto significativo nas retomadas, que costumam ocorrer após períodos prolongados de inadimplência.
Histórico recente e efeito da pandemia
O recuo nas retomadas ocorre após o volume recorde de 49.935 imóveis em 2024, superando as 39.591 unidades de 2023. Durante a pandemia, medidas emergenciais como pausas e reduções temporárias nas parcelas fizeram os números despencarem, gerando baixas históricas.
Juros altos travam novos financiamentos
Apesar da Selic em 15% ao ano, maior nível desde 2006, especialistas afirmam que os juros não têm influência direta sobre os pagamentos dos contratos já firmados. “Quem assume um financiamento, mesmo com taxa alta, normalmente tem planejamento para honrar as primeiras parcelas”, observa Marcelo Tapai, especialista em direito imobiliário.
No entanto, as novas regras de crédito — que aumentaram de 20% para 30% a entrada mínima exigida e limitaram o financiamento a até 50% do valor do imóvel em alguns casos — reduziram a demanda por novos contratos. No primeiro trimestre de 2025, foram assinados 164,2 mil financiamentos, queda de 10,4% sobre o mesmo período de 2024. A carteira imobiliária da Caixa cresceu 12,7%, de R$ 754,3 bilhões para R$ 850,4 bilhões, a menor expansão anual desde meados de 2022.
Como funciona o processo de retomada
A lei 9.514/97 autoriza o banco a notificar inadimplência após 15 dias de atraso, mas, na prática, a maioria das instituições aguarda até três parcelas vencidas antes de formalizar a notificação. A partir dela, o mutuário tem até 45 dias para quitar a dívida integralmente. Sem o pagamento, o cartório transfere a propriedade ao credor, que pode leiloar o bem em duas etapas: definição do lance mínimo e, posteriormente, o leilão principal.
O ciclo entre o primeiro atraso e o segundo leilão costuma variar de seis a oito meses, podendo ser muito maior em caso de judicialização. Especialistas destacam que bancos frequentemente oferecem renegociações antes de chegar à retomada, e clientes ainda podem recorrer à portabilidade caso encontrem condições mais vantajosas em outras instituições.
Outras razões para retomadas
Embora o atraso seja o principal fator, há outros motivos que podem levar à perda do imóvel: uso para finalidade diferente da contratada, transferência da posse sem autorização do banco, falta de pagamento de IPTU ou seguros obrigatórios e até fraude na contratação. Segundo o especialista Lucas Bettim, esses casos estão sempre previstos em contrato e são acionados quando a garantia do bem fica comprometida.
