O mercado imobiliário brasileiro registrou uma mudança significativa no terceiro trimestre de 2025, marcada pelo retorno da negociação intensa entre compradores e vendedores. De acordo com o novo Raio-X FipeZAP, divulgado após ouvir 766 participantes entre 9 de outubro e 1º de novembro, o setor entrou em uma fase de maior racionalidade, com ambas as partes mais dispostas a ajustar expectativas para viabilizar negócios.
Entre julho e setembro, 68% das transações envolveram algum desconto — percentual muito próximo do recorde histórico de 70% da série. Os abatimentos médios seguem em torno de 8% considerando todas as operações, podendo alcançar até 11% quando comparados aos valores inicialmente anunciados pelos proprietários. Esse movimento também influenciou a percepção dos consumidores: pela primeira vez em um ano, diminuiu a parcela de brasileiros que consideram os preços dos imóveis “altos ou muito altos”, ao passo que os descontos voltaram a crescer.
A pesquisa mostra que 2025 apresenta uma mudança de sentimento em relação ao ano anterior. Em 2024, 72% avaliavam os preços como elevados, proporção que caiu para 67% neste ciclo. Ao mesmo tempo, aumentou a fatia que classifica os valores como “razoáveis”, chegando a 20%, e também cresceu de 3% para 4% o grupo que enxerga preços “baixos ou muito baixos”, indicando que parte do mercado já identifica oportunidades diante da maior oferta e da ampliação das negociações.
A prevalência de descontos coincide com o ambiente de juros altos, que torna o comprador mais confiante para barganhar e leva o vendedor a flexibilizar as condições. Segundo o FipeZAP, esse equilíbrio é reforçado pelo aumento da busca por imóveis usados: 79% dos compradores optaram por unidades já prontas, atraídos por preços mais competitivos. Entre aqueles que compram para morar, 58% afirmam que o objetivo é viver com alguém, refletindo tanto expansão patrimonial quanto mudanças na formação familiar.
A intenção de compra segue elevada, com 35% dos entrevistados planejando adquirir um imóvel nos próximos três meses. A preferência por usados entre 42% dos respondentes supera com grande vantagem a busca por imóveis novos (11%), enquanto 47% não têm preferência definida — mostrando que a negociação pesa mais que o tipo de unidade.
Entre investidores, a lógica também se mostra mais pragmática. A compra para aluguel representa 72% das operações, próximo ao teto histórico da série, enquanto apenas 29% buscam lucro pela revenda futura. Essa postura reforça a visão do imóvel como ativo de renda, influenciada pelo déficit habitacional e pela busca por retornos estáveis.
As expectativas de valorização também refletem o comportamento mais cauteloso. A parcela que projeta alta dos preços caiu de 40% para 39%, enquanto aumentou de 8% para 12% a proporção que espera queda. A valorização média esperada para os próximos 12 meses ficou em 2,5%, sinalizando um mercado que aposta mais em estabilidade do que em movimentos bruscos.
Para a FipeZAP, os dados indicam um setor imobiliário menos especulativo e mais equilibrado, com adaptações tanto do lado da oferta quanto da demanda. Em um ambiente econômico ainda pressionado por juros elevados e renda em recuperação lenta, o comportamento mais racional observado nas transações reforça uma nova dinâmica no mercado habitacional brasileiro.
