O desejo de comprar imóvel nunca esteve tão alto no Brasil — e nunca foi tão difícil de ser realizado por quem ganha entre R$ 5 mil e R$ 20 mil por mês. Levantamento da consultoria Brain apontou que a intenção de aquisição de propriedades atingiu 52% dos entrevistados, o maior patamar da série histórica, iniciada em 2019. O paradoxo é que, justamente nesse momento de apetite máximo, o crédito está caro, os terrenos valorizados e os novos lançamentos voltados para essa faixa de renda praticamente sumiram do mercado.
O resultado direto desse desequilíbrio entre demanda e oferta aparece nas estatísticas de financiamento. Dos cerca de 160 mil créditos imobiliários liberados pelo Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) no primeiro semestre deste ano, nada menos que 70% foram destinados à compra de imóveis de segunda mão, segundo a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).
Incorporadoras fogem da classe média
O nó central do problema está na matemática dos projetos imobiliários. Com a taxa Selic acima dos 13% desde o início de 2025, o custo do capital encareceu significativamente para as incorporadoras, que viram também o preço dos terrenos e dos insumos subirem. Nesse cenário, encaixar a viabilidade financeira de um empreendimento voltado à faixa de R$ 500 mil a R$ 1 milhão tornou-se muito mais complexo. A saída do setor foi concentrar o portfólio no topo da pirâmide, onde as margens compensam os riscos.
A consequência prática é sentida nas ruas. Em São Paulo, maior mercado imobiliário do país, as vendas de imóveis usados cresceram 31% no acumulado do ano até maio, segundo o Conselho Regional de Corretores de Imóveis (Creci-SP). No mês de março, o pico foi ainda mais acentuado: alta de 50% nas transações em relação ao mês anterior, com maior concentração de negócios na faixa de R$ 500 mil a R$ 800 mil.
Um novo perfil de comprador
Além da questão financeira, há um fator comportamental nessa migração. Os imóveis novos disponíveis no mercado, mesmo quando estão em uma faixa de preço acessível, frequentemente são compostos por unidades muito pequenas — estúdios e kitnets — que não atendem às necessidades de uma família de classe média em busca de mais espaço.
Os usados, por sua vez, oferecem metragem maior a preços semelhantes, além de características valorizadas por compradores mais exigentes, como pisos de madeira, pé-direito alto e localização estabelecida. Para reverter esse desequilíbrio no médio prazo, o governo federal lançou em abril a faixa 4 do programa Minha Casa, Minha Vida, que permite financiamentos de até R$ 500 mil para famílias com renda de até R$ 13 mil. Contudo, o impacto nos lançamentos deve demorar anos para ser sentido, dado o longo ciclo de desenvolvimento dos projetos imobiliários.
