O mercado imobiliário brasileiro passa por uma mudança estrutural no perfil dos compradores, com os fundos imobiliários (FIIs) assumindo papel central nas grandes operações realizadas nos últimos anos. Em 2025, esses veículos responderam por aproximadamente 73% do volume total de vendas de imóveis no país, segundo levantamento da consultoria CBRE.
Até novembro, o montante negociado alcançou R$ 27,6 bilhões, superando com folga a média anual de R$ 7,3 bilhões registrada entre 2005 e 2008 e também ficando acima dos R$ 23,2 bilhões observados, em média, no período de 2019 a 2024. O dado reforça a retomada do setor e evidencia a força do capital institucional no mercado.
Em ciclos anteriores, empresas do segmento imobiliário, investidores estrangeiros e usuários finais tinham maior peso nas aquisições. O cenário atual, no entanto, mostra uma concentração relevante das compras em fundos listados em bolsa. Em 2024, os FIIs já haviam sido responsáveis por cerca de 80% do volume transacionado, patamar que se manteve elevado em 2025, mesmo em um ambiente macroeconômico ainda pressionado por juros elevados.
O avanço dos fundos ocorre paralelamente à recuperação consistente da demanda nos principais segmentos do setor imobiliário nacional, com destaque para logística, escritórios corporativos e novos ativos ligados à economia digital.
Absorção concentrada no segmento logístico
No mercado de galpões logísticos, a absorção bruta continua concentrada em poucos estados. São Paulo, Minas Gerais, Rio de Janeiro, Santa Catarina e Espírito Santo responderam, em média, por 78% da absorção bruta nacional desde 2020, o que demonstra a atratividade dessas regiões para operadores e investidores.
Nesses estados, a taxa média anual de absorção atingiu 16% do estoque total, indicando um mercado aquecido e com oferta ajustada. A entrega de novos galpões segue controlada, enquanto a demanda permanece acelerada, impulsionada principalmente por e-commerce, varejo e operadores logísticos (3PL). Como resultado, a vacância nacional caiu para níveis historicamente baixos, abaixo de 8%, e a prática de pré-locação ganhou força, sobretudo nos principais eixos logísticos de São Paulo.
Escritórios mostram recuperação gradual
No mercado de lajes corporativas, São Paulo segue como principal referência. Desde 2021, a taxa de vacância na capital paulista recuou de forma contínua, acumulando queda de 4,2 pontos percentuais. Nos edifícios de padrão triple A, o movimento é ainda mais intenso, especialmente na região da Avenida Paulista, onde a vacância caiu mais de 30 pontos percentuais entre 2024 e 2025, podendo encerrar o ano próxima de 2,5%.
A menor disponibilidade de espaços, combinada à retomada da demanda, tem estimulado pré-locações e sustentado reajustes de preços nos imóveis mais bem localizados. No Rio de Janeiro, os indicadores também apontam para uma inflexão positiva. A vacância recuou 4,8 pontos percentuais desde 2021, atingindo 26%, enquanto a absorção líquida em 2025 foi a maior desde 2013.
De acordo com a CBRE, o baixo volume de novos empreendimentos entregues desde 2017 contribui para esse equilíbrio, assim como a conversão de uso de prédios corporativos em residenciais, hotéis e outros formatos, o que reduz o estoque disponível e melhora a relação entre oferta e demanda.
Data centers ganham protagonismo
Outro segmento que vem ganhando relevância no mercado imobiliário é o de data centers, impulsionado pela digitalização da economia, pela expansão dos serviços em nuvem e, mais recentemente, pelas demandas relacionadas à inteligência artificial.
Dados da CBRE mostram que o estoque total de data centers de provedores na América Latina atingiu 1.031 MW de capacidade instalada em 2025, com o Brasil liderando de forma expressiva. O país concentra cerca de 67% desse total, com 687 MW em operação, consolidando-se como o principal mercado regional. Em seguida aparecem Chile, México e Colômbia, esta última ainda com participação limitada, de aproximadamente 44 MW.
No Brasil, a capacidade instalada apresenta forte concentração geográfica. São Paulo e Campinas respondem por cerca de 39% do estoque, seguidas pelo Rio de Janeiro, com aproximadamente 38%. Fortaleza representa cerca de 15% da capacidade nacional, beneficiada pela posição estratégica em cabos submarinos e pela conectividade internacional.
As projeções indicam que, em nível global, o consumo de energia por data centers deve avançar de cerca de 55 GW em 2025 para 92 GW em 2027. A participação da inteligência artificial nesse consumo tende a crescer de 14% para 27%, reforçando a atratividade de mercados capazes de oferecer energia confiável, estabilidade regulatória e escala — características que colocam o Brasil em posição estratégica no cenário internacional.
