Nos últimos meses, os fundos imobiliários (FIIs) voltados a ativos reais, como lajes corporativas, centros comerciais e galpões logísticos, voltaram a atrair o olhar de investidores mais atentos. Isso se deve ao fato de que, apesar dos sinais consistentes de recuperação do mercado físico, as cotas desses fundos continuam negociadas com descontos expressivos no mercado secundário — uma oportunidade clara para quem busca valorização futura.
Embora o índice geral de FIIs apresente ganhos ao longo de 2025, setores tradicionais de “tijolo” ainda mostram valorização abaixo do esperado. Segundo Henrique Lazarini, da gestão de Fundos Imobiliários do Banco Safra, muitos fundos seguem sendo negociados com descontos de até 20% a 30% em relação ao valor patrimonial, mesmo após reavaliações e melhorias em seus portfólios.
Escritórios: desconexão entre fundamentos e preços
O setor de lajes corporativas é um exemplo evidente dessa assimetria. Conforme destacou reportagem do Valor Econômico, a vacância em escritórios de São Paulo atingiu o menor nível desde o início da pandemia. Regiões como Chucri Zaidan e Chácara Santo Antônio, que antes enfrentavam pressão, foram as que mais cresceram em absorção líquida de espaços em 2025.
Por outro lado, áreas nobres como Faria Lima continuam com preços elevados e vacância controlada, o que comprova a força das localizações premium. Mesmo assim, muitos fundos que detêm ativos nessas regiões ainda são negociados abaixo do valor patrimonial.
Shoppings e galpões mantêm desempenho forte
Além dos escritórios, shoppings centers também mostram resiliência operacional, com bons níveis de ocupação e aumento nas vendas — um indicativo claro de que o setor superou as dificuldades da pandemia.
No segmento de galpões logísticos, a baixa vacância estrutural permanece, mesmo com os inquilinos sendo mais seletivos. A demanda segue firme, com destaque para ativos próximos a grandes centros urbanos.
Hora certa de aproveitar a defasagem
O que se vê hoje é uma distorção entre os fundamentos reais dos imóveis e o preço das cotas no mercado. E isso, historicamente, costuma se converter em oportunidades interessantes para quem está disposto a investir no médio e longo prazo.
Especialistas destacam que o setor imobiliário já deu claros sinais de recuperação — mas o mercado de FIIs ainda precifica com cautela excessiva, o que pode representar uma janela ideal para entrada estratégica no segmento.
