Muitos investidores buscam renda passiva em investimentos que pagam rendimentos mensais, como Fundos Imobiliários (FIIs), ações e imóveis. Porém, com a Selic alta (13,25%), o custo do financiamento e as taxas de crédito aumentam. Nesse cenário, será que investir em imóveis ainda é vantajoso?
Apesar de ser considerado uma boa fonte de renda, imóveis não oferecem rentabilidade garantida. Por isso, na hora de apostar nesse tipo de investimento, é essencial considerar fatores como taxa de vacância, valorização do imóvel, localização, demanda da região, custos de manutenção, tributação e possíveis oscilações do mercado, que podem reduzir a rentabilidade no curto prazo, explica Luciana Maia, professora de Finanças da Fundação Instituto de Pesquisas Contábeis, Atuariais e Financeiras (Fipecafi).
Segundo Maia, o aumento das locações de curto prazo, impulsionado por plataformas digitais, tem atraído muitos investidores, mas também intensificou a concorrência, o que pode impactar a ocupação e os preços. “Antes de comprar ou financiar um imóvel para aluguel é importante fazer um planejamento financeiro, avaliar a liquidez do investimento e ter uma reserva para períodos de menor rentabilidade”, pontua.
Prós e contras
Segundo os especialistas, o investimento é menos volátil em comparação ao mercado acionário, como ações e criptomoedas. Além disso, os preços dos imóveis e dos aluguéis costumam acompanhar a inflação, ajudando a preservar o poder de compra.
No entanto, a rentabilidade está sujeita à oscilações de preço, períodos de desocupação prolongados (que o proprietário terá de cobrir possíveis custos), deterioração do imóvel e problemas com inadimplência de locatários. O alto capital necessário para esse tipo de investimento, pode limitar outras oportunidades financeiras, apontam os especialistas.
Já para quem busca diversificação, os imóveis também podem trazer mais equilíbrio ao portfólio de investimentos, minimizando os riscos, além de ser um ativo que o investidor constrói patrimônio.
Em relação à rentabilidade, é necessário olhar para um período de tempo maior, já que a valorização da unidade tende a acontecer ao longo dos anos, o retorno via aluguel é gradual e depende da ocupação contínua, explica Werton Oliveira, economista do Sindicato da Construção Civil do Estado da Paraíba (Sinduscon-PB).
Além disso, diferente de aplicações financeiras, imóveis apresentam baixa liquidez, ou seja, o ativo não é convertido em dinheiro de forma rápida.
Com a Selic subindo, ainda é um bom negócio?
Para avaliar se é uma boa oportunidade, é preciso comparar o retorno do aluguel com o investimento necessário e analisar o cenário do mercado imobiliário.
Para calcular a possível rentabilidade do imóvel, o proprietário deve incluir o valor dos impostos que pagará, manutenções e possíveis reformas, além de uma reserva para suprir períodos de vacância ou inadimplência no imóvel. Além disso, é preciso colocar na conta que imóveis têm rentabilidade ligada às condições econômicas e, principalmente, à localização do imóvel.
A forma como o imóvel será adquirido (se pago à vista, financiamento, valor da entrada maior ou menor) interfere diretamente na rentabilidade do investimento, sobretudo em um cenário de alta de juros.
“Quando você compra o imóvel à vista, geralmente a construtora oferece descontos e elimina os juros do financiamento, aumentando o retorno. Já quando a unidade é financiada, o custo total do imóvel será maior devido aos juros. Por fim, o prazo de financiamento muito longo reduz o valor da parcela, mas aumenta o custo total com juros”, descreve Oliveira.
Como calcular: O “yield” (rentabilidade) de aluguel mostra a rentabilidade anual em relação ao valor do imóvel. Basta dividir o valor do aluguel anual pelo preço de compra do imóvel e multiplicar por 100 para obter este percentual. “O retorno do aluguel pode variar conforme o mercado e a localização. Em grandes cidades como São Paulo e Rio de Janeiro, o rendimento mensal de um aluguel residencial geralmente gira em torno de 0,3% e 0,6% do valor do imóvel”, diz Maia.
“Assim, por exemplo, se o investidor está pensando em adquirir um imóvel cujo valor de venda é de R$ 900 mil, deveria esperar um aluguel entre R$ 2.700 a R$ 5.400, aproximadamente. Quanto mais atraente o imóvel e as características da região, maior será a rentabilidade possível”, explica a professora.
Outra forma é comparar o retorno do imóvel com outros investimentos, como a Selic ou FIIs e observar se a rentabilidade do imóvel com o aluguel (descontado os custos de condomínio e da parcela do financiamento) é positiva (gera lucros) e se cobre os investimentos anteriores.
“É preciso pensar também no longo prazo, pois como a Selic está alta, os investimentos em renda fixa podem ser mais atrativos no curto prazo. No entanto, imóveis podem ser interessantes para diversificação e proteção contra a inflação”, aconselha Oliveira.
A depreciação dos imóveis também deve entrar no cálculo. Como os imóveis são um ativo físico, o desgaste natural na construção, especialmente para imóveis mais antigos, afeta o valor de revenda e pode exigir investimentos em reformas para manter o imóvel atrativo, impactando diretamente na rentabilidade com o aluguel, explicam os especialistas.
Fazendo boas escolhas
Para ter uma chance maior de uma boa rentabilidade em relação aos imóveis, os especialistas ressaltam que é preciso avaliar:
- Localização, que pode ter boa demanda por aluguéis, como regiões próximas a universidades, áreas turísticas, centros comerciais ou transporte público; além de segurança e potencial de crescimento da região;
- Custos com impostos (IPTU, ITBI), taxas de condomínio, seguros e possíveis reformas;
- Valor médio de aluguéis na região, calculando se o valor a ser recebido cobre os custos do imóvel, principalmente o valor da taxa do condomínio e parcela do financiamento;
- Taxas de juros, em caso de imóvel financiado. “Essa variável é importantíssima na rentabilidade do investimento, pois o valor da entrada, mais o prazo do financiamento podem aumentar o custo total do imóvel”, ressalta Oliveira;
- Verificar se o imóvel está regularizado e sem dívidas;
- Potencial de valorização, já que há uma ligação direta entre as tendências de crescimento da região, com o aparecimento de novos empreendimentos e o valor do aluguel.
