O Associação de Habitação de São Paulo (Secovi-SP) divulgou os dados do mercado imobiliário de novembro (Secovi). Os números comprovam os sólidos resultados operacionais das construtoras paulistas em novembro.
Os lançamentos na cidade somaram 12,9 mil unidades (+49% a/a), atingindo 101,4 mil unidades lançadas nos últimos doze meses (+40% a/a). Enquanto isso, as vendas líquidas totalizaram 9,3 mil unidades (+45% a/a), levando a 101,9 mil unidades vendidas nos últimos doze meses (+36% a/a), o que totaliza R$ 53,7 bilhões em VGV vendido (+18% a/a).
O índice de VSO mensal da cidade, (Venda Sobre Oferta, indicador do percentual de unidades vendidas em relação ao total disponível para venda), ficou em sólidos 14,2% (-3,3pps m/m e +4,9pps A/a), elevando o índice de VSO dos últimos 12 meses de São Paulo para 64,3%, o que, por sua vez, implica um estoque saudável de 6,7 meses de vendas (de 10,2 meses em novembro de 2023).
Mercado imobiliário mostra resultados sólidos
Os resultados sólidos no segmento de baixa renda são impulsionados por uma atividade de lançamentos mais forte.
Os lançamentos no segmento aumentaram em novembro para impressionantes 8,0 mil unidades (+47% m/m e +36% a/a), o segundo mês mais forte do ano (atrás apenas das 9,1 mil unidades lançadas em junho).
Por outro lado, as vendas líquidas caíram 23% mensalmente para 5,3 mil unidades (-23% m/m e +50% a/a), o que ainda gerou um sólido índice de velocidade de vendas mensal de 15,4% (-5,3pps m/m e +2,5pps a/a). Como resultado, o estoque no segmento atinge saudáveis 6,2 meses de vendas (de 8,1 meses em novembro de 2023), apesar da atividade de lançamentos mais forte (os lançamentos do MCMV cresceram 74% a/a nos últimos doze meses), respondendo por 51% do estoque total na cidade (de 38% em novembro de 2023).
Apesar das tendências macroeconômicas desfavoráveis, as vendas no segmento de renda média/alta mantiveram a tendência positiva observada ao longo do ano – reflexo da resiliência do setor.
Os lançamentos e vendas no segmento totalizaram 4,9 mil unidades (+2% m/m e +75% a/a) e 4,0 mil unidades (-10% m/m e +38% a/a), respectivamente. Unidades variando de R$ 1,4 milhão a R$ 2,1 milhões registraram o pior desempenho de vendas, com um índice de velocidade de vendas mensal mais suave de 7,0% (-6,6 pps m/m e +1,1 pps a/a), o que ainda levou a um sólido índice de velocidade de vendas de 12,8% no segmento em novembro (-1,3pps m/m e +6,0pps a/a).
Pressão dos juros no setor imobiliário
Assim, apesar da deterioração da perspectiva macro com o aumento das taxas de juros, os estoques no segmento de renda média/alta atingiram 7,2 meses, patamar mais saudável de vendas nos últimos 12 meses (de 12,1 meses em novembro de 2023), o nível mais baixo desde fevereiro de 2020, quando as taxas hipotecárias estavam em um mínimo histórico.
Avaliação do Safra
Contra todas as expectativas, São Paulo continua registrando resultados operacionais inspiradores, o que contribui para os menores níveis de estoques observados hoje. Isso, aliado à ainda forte demanda, incentiva as empresas a aumentarem seus lançamentos, mantendo os preços de venda mais elevados e, consequentemente, os níveis de rentabilidade.
Por outro lado, o ciclo de aperto monetário coloca pressão adicional sobre as contas de poupança (a fonte de financiamento mais barata para os
bancos), o que poderia conduzir a um aumento marginal nas taxas hipotecárias no futuro, reduzindo ainda mais a já pressionada acessibilidade do segmento de renda média/alta (as taxas de empréstimo imobiliário estão atualmente em aproximadamente 11%).
