A proposta do governo federal para um novo modelo de financiamento imobiliário tem gerado apreensão entre bancos privados, que enxergam o risco de a medida produzir o efeito oposto ao desejado — restringindo o crédito e elevando os custos para os mutuários.
Segundo a minuta obtida pelo setor, o plano cria, na prática, um teto de juros para o crédito imobiliário, o que preocupa especialmente em um cenário de Selic elevada. O modelo deve ser lançado oficialmente pelo presidente Luiz Inácio Lula da Silva nesta sexta-feira (11), em São Paulo, e será avaliado pelo Conselho Monetário Nacional (CMN).
Atualmente, 65% dos recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) são destinados ao crédito imobiliário, 20% ficam retidos no Banco Central (BC) como compulsório, e 15% são de uso livre pelos bancos. A nova proposta prevê redução do compulsório e o direcionamento integral da poupança para o Sistema de Financiamento Habitacional (SFH) — que possui teto de juros de 12% ao ano mais TR e atende imóveis de até R$ 1,5 milhão.
Com essa mudança, o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), que permite taxas livres, perderia espaço. Especialistas apontam que, nesse cenário, os bancos privados podem reduzir sua atuação, repassando parte de suas obrigações para a Caixa Econômica Federal, enquanto concentram esforços no crédito de faixa mais alta de renda.
A alteração também deve encarecer o funding de imóveis financiados via SFI, já que deixaria de existir a combinação de recursos da poupança com letras de crédito imobiliário (LCI), limitando a flexibilidade das operações.
De acordo com interlocutores do setor financeiro, se aprovado da forma atual, o novo desenho pode restringir o crédito e elevar o custo para os clientes finais, contrariando a intenção do governo de estimular o mercado imobiliário em meio à queda dos depósitos na poupança.
A equipe econômica estima que o plano injete cerca de R$ 20 bilhões no setor, principalmente por meio dos bancos públicos. Contudo, especialistas alertam que essa expectativa parte de uma base de recursos em retração — a poupança vem diminuindo sua participação no crédito imobiliário, caindo de 39% em 2022 para 32% em 2024, segundo a Abecip.
Para reduzir resistências, o governo deve adotar um modelo híbrido de transição, com convivência entre as regras antigas e as novas por 12 meses. Essa fase experimental atende a pedidos do mercado, que temia impactos abruptos.
Além do novo formato de crédito, o governo também apresentará um programa de reforma de moradias voltado a três faixas de renda. Na faixa 1, com renda de até R$ 3,2 mil, a taxa será de 1,17% ao mês; na faixa 2, de R$ 3,2 mil a R$ 9,6 mil, os juros ficam em 1,95%; e, na faixa 3, para rendas acima desse valor, a taxa seguirá parâmetros de mercado.
O programa deve ser operado pela Caixa Econômica Federal, com previsão de início no fim de outubro, e busca impulsionar o setor habitacional em um momento de escassez de recursos e juros ainda elevados.
