Aprovada por meio da Emenda Constitucional 132 e regulamentada pela Lei Complementar 214/25, a reforma tributária propõe uma reestruturação profunda na cobrança de tributos sobre o consumo no Brasil. O novo modelo, baseado no IVA dual, prevê a unificação de impostos como ICMS, ISS, IPI, PIS e Cofins, que serão substituídos por dois tributos: a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), de competência federal, e o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), de competência estadual e municipal. A implementação começa em 2026 e será concluída até 2033.
Entre os mecanismos adotados está o “Split Payment”, que promoverá o recolhimento automático dos tributos no momento da liquidação financeira. A proposta visa simplificar o sistema, reduzir a sonegação e ampliar a base de contribuintes. Haverá também o fim da cumulatividade e a cobrança do imposto no destino da operação, além de regimes diferenciados como o Simples Nacional e incentivos mantidos à Zona Franca de Manaus.
Possíveis impactos no mercado imobiliário
Um dos setores mais impactados será o mercado imobiliário, que responde por aproximadamente 10% do PIB nacional. Dada sua complexidade, ciclo produtivo longo e necessidade de previsibilidade fiscal, o novo modelo de tributação pode afetar significativamente os custos de construção, a valorização dos imóveis e o acesso à moradia.
Com o novo sistema, tributos como o IBS e CBS passarão a incidir sobre operações antes não tributadas, como alienação e locação de imóveis, além de atividades de administração e construção civil. Isso implica aumento na carga tributária em diversas etapas, pressionando preços e margens.
Alterações para incorporadoras, construtoras e pessoas físicas
Hoje, construtoras e incorporadoras se beneficiam do Regime Especial de Tributação (RET), com alíquota total de 4% sobre a receita, incluindo PIS/COFINS, IRPJ e CSLL. A reforma, no entanto, prevê mudanças nesse cenário. Segundo a nova legislação, empreendimentos com pedido de RET até 01/01/2029 poderão tributar a receita pela CBS à alíquota de 2,08%, sem incidência adicional de IBS/CBS.
Após essa data, será obrigatório o regime regular de IBS/CBS, com alíquotas que podem chegar a 13,25%. Ainda que haja possibilidade de créditos tributários, a carga líquida não deverá retornar ao patamar atual.
A alienação de imóveis terá incidência da CBS e IBS, com base de cálculo sobre o valor da operação. Estão previstas reduções de 50% na alíquota para alienações e 70% para locações, cessões e arrendamentos. Com uma alíquota-base estimada em 28%, a tributação efetiva poderá ser de 14% para alienações e 8,4% para locações, podendo superar 17% com IRPJ/CSLL — mais que o dobro do percentual atual em regimes simplificados.
Pessoas físicas também poderão ser tributadas, caso tenham receita superior a R$ 240 mil anuais com aluguéis de pelo menos três imóveis mantidos por cinco anos, ou em vendas de imóveis construídos pelo próprio contribuinte. Isso exige planejamento fiscal prévio para evitar autuações.
Holdings patrimoniais e o ITCMD
As holdings imobiliárias também terão que se adaptar. A EC 132 introduziu a progressividade do ITCMD, e o PLP 108/2024 prevê cálculo sobre o valor de mercado dos imóveis. Além disso, apenas contratos firmados antes da nova lei e devidamente registrados até o fim de 2025 (para imóveis não residenciais) ou 2028 (residenciais) poderão ser beneficiados por regime de transição com alíquota de 3,65%.
Sem essa opção, a carga tributária pode variar entre 8% e 15% sobre a receita bruta, mesmo com a possibilidade de uso de créditos, o que põe em xeque a vantagem fiscal das holdings.
Adaptação e planejamento são cruciais
A reforma tributária já está em curso e afetará significativamente as estruturas do setor imobiliário. Incorporadoras, construtoras e holdings devem iniciar desde já o processo de adequação ao novo regime, revisando contratos, estruturas societárias e práticas de gestão tributária.
O ano de 2025 será decisivo para um planejamento estratégico eficiente, aproveitando os regimes de transição e redutores legais. A possibilidade de aproveitamento de créditos tributários será essencial para reduzir custos e manter a competitividade, especialmente ao selecionar fornecedores do Simples Nacional.
Com impactos amplos, a reforma exige uma análise individualizada e o suporte de especialistas para mitigar riscos, identificar oportunidades e garantir segurança jurídica nas operações do setor.
