Comprar agora para economizar

O semestre é favorável para quem tem condições de comprar imóveis. Com a retomada da economia e os descontos para girar estoques, Ladislau Nogueira aposta na volta da figura do investidor. Não aquele com intenção de especular, mas o cliente que deseja construir um patrimônio. O diretor da Reali Imobiliária aponta as tendências do mercado no programa Mercado Imobiliário, da Rádio O POVO/CBN, em entrevista a Jocélio Leal.

Com quadro máximo de 150 funcionários, sendo 120 corretores, a imobiliária completa dez anos de trabalho com lançamentos, em parceria com 27 incorporadoras – as quais detêm 85% do mercado, segundo ele. Antes disso, a Reali passou pela locação e avulsos. Quando foi inaugurada, nos anos 2000, Ladislau diz que estava praticamente sozinho, com mais quatro colegas. “Eu era o contínuo, o comercial, o corretor. Dois meses depois, contratamos uma recepcionista”.

Na cartela, empreendimentos corporativos até de segunda moradia, com ticket médio de R$ 500 mil, conforme o diretor. “A gente está mudando nosso perfil de atendimento, o corretor não vende mais o apartamento, uma casa, ele está vendendo um cenário”.

O POVO: Qual o cenário que a Reali percebe para 2018 no mercado imobiliário?

Ladislau Nogueira: Eu vou fazer uma pequena retrospectiva: estamos fechando um ciclo e abrindo outro. A gente começou esse ciclo negativo em 2015, com o processo de impeachment, o início do desemprego, e o mercado já sentiu bastante o impacto disso. A gente tem um delay aqui para São Paulo que a gente costuma falar. Delay de mais ou menos um ano, então a gente começou a sentir o efeito negativo da crise. O ano de 2016 já teve o processo de impeachment, já foi forte a questão do desemprego e a retenção ao crédito. O mercado sofreu bastante com isso, todos nós sofremos, a cadeia inteira sofreu. Desde o incorporador, que foi o que sofreu mais, às imobiliárias, aos corretores, o volume de vendas caiu bastante. 2017 foi um ano mais cauteloso, já com o início da recuperação da atividade econômica, a gente já viu o segundo semestre já bem melhor. 2018 está fechando esse ciclo e abrindo outro.

OP: Você diria que esse ciclo de sair dessa situação mais delicada já começou a acabar ou acabou?

Ladislau: Já começou, a gente teve o PIB já crescendo a 1% em 2017, a projeção para 2018 pelo próprio FMI é de 1.9%, o mercado já fala em 2.9. A gente já vai começar com atividade econômica maior que beneficia todas as cadeias, todos os segmentos. O mercado imobiliário, como ele é o último a reagir, vai ser também beneficiado com isso. Eu vou te dar um exemplo bem simples do que aconteceu comigo. Eu comprei um imóvel em 2015 aproveitando oportunidade de uma campanha muito boa e financiei esse imóvel com taxa de 10.5. Hoje, o imóvel que eu comprei em 2015 tem o mesmo valor, e você já está pegando uma taxa de 9. Isso aumenta teu poder de compra, baixa tua parcela, então hoje o momento é decisivo para quem quer comprar. Aquele que pegou aquela Selic alta, que poupou para comprar, com renda fixa elevada, ele agora tem que comprar para poupar. Tem que aproveitar esse momento de desconto que o mercado está praticando ainda, tem uma janela até o meio do ano mais ou menos. Ele teve o ganho dele na renda fixa e vai ganhar agora na compra desse imóvel com desconto que está sendo praticado.

OP: Posicionar bem, com inteligência de mercado bem trabalhada, com foco bem específico. Isso torna viável o lançamento de novos empreendimentos?

Ladislau: Tem que ter três coisas bem fundamentais: a localização, o produto adequado, e o preço. Hoje, o preço é bem enxuto, até porque os imóveis prontos puxam esse preço para baixo. Então, eles estão entrando bem, com produto adequado, tenho certeza que vai ser um sucesso, mas é um produto muito específico. É a região ali do Cambeba, Messejana, esse espaço aí. O condomínio fechado também está vindo com força, a Diagonal lançou e foi muito bem aceito o produto. Alguns produtos têm hoje possibilidade de serem lançados, mas em grande escala como a gente via no passado, vai começar a ver a partir do 2º semestre com a diminuição do estoque. Eu tenho certeza, que esse ano ainda a gente vai ver a volta do investidor.

OP: Existe o estigma de que o investidor é muito bom na compra, mas poderia gerar um desequilíbrio de mercado, isso aconteceu no auge da crise, com os chamados distratos. Ou como dizem também, não necessariamente distratos, mas uma ruptura, porque o investidor não pode mais arcar e devolveu gerando um problema para a construtora. Como a relação pode ser saudável com esse comprador?

Ladislau: A gente tem que respeitar a maior crise que o País já atravessou, dos últimos 100 anos. Aquilo ali afetou todo mundo, seja o investidor, seja aquele cliente que comprou para morar, teve o desemprego, acabou indo para o distrato mesmo forçadamente. Todo mundo tem o sonho de ter sua casa própria e tem o sonho também de fazer o investimento, já realizou o sonho (da casa própria), mora bem, agora vou comprar um imóvel como o meu avô fazia, meu pai fazia. Eu falo desse investidor, não o investidor especulativo, porque você tem o cliente que quer comprar por aumento patrimonial, por segurança, o imóvel traz a segurança. Esse a questão do distrato impactou duramente as construtoras, todo mundo. Nós estamos vendendo os mesmos imóveis para os mesmo clientes há três, quatro anos, essa é a nossa realidade hoje. Os imóveis estão prontos, sai campanha, entra campanha, acontece o distrato, e a gente tem que vender novamente.

OP: Que tipo de produto vai chegar ao mercado nessa retomada?

Ladislau: A gente tem R$ 6 bilhões na Prefeitura em projetos aprovados, e alguns foram reformulados, outros foram realmente mudados de foco, a vocação do terreno que era comercial vai ter um misto aí. Muitas incorporadoras fizeram isso, todo mundo enxugou um pouco, até por que tinha a questão de responsabilidade contratual. Uns acabaram devolvendo, outros acabaram reformulando, mas a realidade é que nós temos R$ 6 bilhões lá. O compacto vai estar na vez agora, a gente precisa colocar esse produto no mercado. Isso vai atrair também os investidores, eu não falo daquele que compra para especular e vender amanhã, eu estou falando daquele cara que gosta do aumento do patrimônio, ou como renda. Você vê que o aluguel está subindo aí, o aluguel é um ativo hoje forte numa carteira de investimentos. Você vê que os empresários mais bem sucedidos têm larga carteira imobiliária, tanto comercial como residencial. Tem gente que gosta de formar esse patrimônio, e eu também gostaria que acontecesse isso comigo. Eu acredito, que o bairro do Guararapes hoje é o bairro mais estocado de Fortaleza, mas eu acredito demais naquele bairro.

OP: Você fala também nesse segmento de compactos, por conta dos Campi que há lá?

Ladislau: Compactos, de alto padrão, de tudo. Eu vou te falar uma coisa que é o meu pensamento sobre o mercado de Fortaleza. O Meireles é muito charmoso, tudo que se bota lá vende, isso aí é um fato. A Aldeota é muito prática para se morar, você está próximo ali a tudo, o Cocó é um bairro super tranquilo, e o Guararapes vai ficar um bairro fantástico em muito pouco tempo. Aqueles empreendimentos que foram lançados lá atrás estão sendo ocupados agora, o serviço está chegando agora, inclusive estou propondo para alguns incorporadores adotarem o parque que tem lá, que ninguém sabe disso. O cliente não sabe, ele sabe, nós do mercado sabemos que tem aquele parque. Urbanizar aquele parque, entregar para quem vai morar lá um equipamento de alto valor agregado.

OP: Existe espaço para um outro fenômeno, como o Guararapes, no mapa de Fortaleza?

Ladislau: Tem a Cidade Fortal que está em desenvolvimento, tem a expectativa de isso acontecer agora, você tem agora o acesso ali da Sabiaguaba já concluído. Aquela região das Dunas vai ganhar bastante com isso. Eu acredito demais que a Cidade Fortal quando sair vai ser explosão do mercado imobiliário. Tem aquela região do Colosso que com certeza está em desenvolvimento já, eu tenho certeza que isso acontece também agora, nos outros próximos anos, dois, três anos. São regiões grandes e muito bem localizadas. Você vê o Eusébio agora, com o próprio Alphaville, que está trazendo uma vida muito grande, tem aquele hub da medicina que está acontecendo. Fortaleza está virando a cidade dos hubs, tecnologia, área médica, aviação e porto. A gente está ganhando bastante com isso, a questão da conectividade. Tenho certeza que o Ceará está na vez dele, essa próxima retomada da economia, do crescimento do País, a gente vai ter um Estado muito forte daqui para frente.

Consumidor antenado

A partir de pesquisa, comparação e planejamento financeiro, o cliente atualmente requer dos corretores ainda mais conhecimentos. A visão de Ladislau é de um consumidor mais técnico e antenado. “ Eu acho que o cliente de hoje, que está no mercado, é um cliente bem maduro. O medo deu lugar a confiança na mesa, a gente vê o cliente com mais objetividade, já passou por esse processo de pesquisa, já fez a comparação, sabe o que ele quer e agora está querendo fazer um bom negócio”, determina.

NÚMEROS  

O diretor da Reali Imobiliária levanta a necessidade de dados mais consistentes relacionados ao mercado, para além daquelas estatísticas feitas por imobiliária X ou Y. “Esses números teriam que vir do Secovi muito claro. Eles têm acesso a informações via Prefeitura, via cartório, você faz uma big data e tem um número muito forte”.

Fonte: O Povo