Falta de lançamentos e demanda alta impactam mercado imobiliário
A combinação entre alta demanda por imóveis e a dificuldade de lançamento por parte das construtoras têm levado os estoques a patamares mínimos históricos na capital mineira e entorno. O Sindicato da Indústria da Construção Civil no Estado de Minas Gerais (Sinduscon-MG) alerta para o risco de falta de unidades novas para comercialização na Região Metropolitana de Belo Horizonte (RMBH) e o consequente impacto no desempenho do setor neste e nos próximos exercícios, prolongando para além de uma década o período de recuperação após perdas observadas em anos anteriores.
Balanço do sindicato mostra que, nos últimos 12 meses, foram lançados 4.125 apartamentos, enquanto no mesmo período, as vendas totalizaram 5.072 unidades, o que ilustra a disparidade entre os ritmos de lançamentos e vendas na Capital. Segundo a assessora econômica da entidade, Ieda Vasconcelos, há hoje um estoque de 2.469 unidades e a média de venda mensal gira em torno de 400.
“Caso não tenhamos novos lançamentos para dinamizar o estoque, Belo Horizonte e Nova Lima vivenciarão cenário de escassez imobiliária nos próximos meses. Neste ritmo, o estoque dura apenas seis meses”, alerta.
Recuperação do setor de construção
Esse cenário também poderá afetar o desempenho no acumulado do ano e nos próximos, já que o ciclo produtivo dos empreendimentos é de alguns anos e alguns fatores têm inibido o lançamento de novos empreendimentos por parte das construtoras. Conforme a entidade, a expectativa de crescimento em Minas para o ano neste momento é de cerca de 3%, enquanto em âmbito nacional é de 2,5%. E, neste ritmo, as baixas acumuladas entre 2014 e 2020 deverão ser recuperadas apenas em um década.
“A queda em Minas, naquele período, foi ainda maior em Minas do que no Brasil, e o nosso cenário de recuperação não é muito diferente. Se não acelerarmos o ritmo de crescimento, vamos demorar para recuperar todas as perdas. E mais, se não houver maior dinamismo nos lançamentos, corremos o risco desta velocidade diminuir e o prazo de recuperação se alongar. Isso é prejudicial não apenas para a construção civil, mas para a economia como um todo, já que a atividade hoje impulsiona dezenas de outros segmentos”, explica a assessora.
Ieda Vasconcelos reforça que o crescimento de 12% apurado pelo setor no Estado em 2021 só foi possível devido às bases deprimidas de 2020. E que o desempenho poderia ter sido ainda maior, não fossem os custos que vêm pesando sobre a construção – principalmente dos materiais. Neste sentido, levantamento da entidade mostra que, nos últimos dois anos, o custo com materiais de construção registrou forte elevação.
Aumento dos custos da construção
Para se ter uma ideia, em janeiro de 2020 o Custo Unitário Básico de Construção (CUB) para o projeto padrão R8-N era R$ 1.460,07. Deste valor, R$ 582,80 eram referentes ao custo com material de construção. Em abril de 2022, o mesmo custo foi de R$ 1.995,68, sendo que o custo com material passou para R$ 967,17, ou seja, uma diferença de R$ 384,17 por metro quadrado. Isso significa que o custo com materiais de construção, no período em análise, aumentou 65,95%.
O presidente do Sinduscon-MG, Renato Michel, explica que os lançamentos não têm acompanhado o volume de vendas em virtude, justamente, das incertezas impostas pela conjuntura. Ele cita como fatores inibidores para o investimento em novos empreendimentos o aumento excessivo dos materiais, cujos preços de alguns itens chegou a sofrer incremento de até 100%.
Apenas em abril, o CUB aumentou 2,28%. Essa variação foi a maior, para um mês de abril, desde 1995, quando cresceu 4,20%. Além disso, a elevação de 2,34% registrada pelo custo com material foi a maior desde julho de 2021 (2,46%). De janeiro a abril, o custo geral aumentou 8,10%, enquanto o custo com a mão de obra cresceu 11,17% e o custo com material 4,83%. Já nos últimos 12 meses, finalizados em abril, o CUB aumentou 16,37%, o custo com materiais aumentou 22,00% e o custo com a mão de obra 11,17%.
Do total do aumento do custo com materiais de construção, de janeiro de 2020 a abril 2022 (R$ 384,17/m²), observa-se que o aço foi responsável por R$ 90,92 (23,65% do total), a chapa de compensado, por R$ 67,79 (17,64%), e o cimento/concreto, por R$ 46,60 (12,12% do total). Juntos, os três insumos responderam por 53,41% do total do aumento do custo com materiais.
Por fim, Michel diz que Belo Horizonte vive uma situação atípica em relação ao restante do Brasil. A cidade já vinha há alguns anos com estoque de unidades novas caindo mensalmente devido à demanda aquecida e aos lançamentos ocorrendo em ritmo menor. Segundo ele, isso ocorre por diversos motivos, como a dificuldade de encontrar terrenos na cidade, a burocracia nos licenciamentos dos projetos, a própria elevação das taxas de juros, além do aumento dos custos.
“Hoje temos um descasamento entre o valor da unidade e a renda, pois o preço dos imóveis cresceu mais que a renda das famílias, o que também está dificultando o setor de operar. Belo Horizonte já vinha nessa tendência, que se agravou nos últimos meses. Não acreditamos que esse estoque vai chegar a zerar, mas os níveis em patamares mínimos históricos acendem o alerta”, conclui.
