Mais da metade dos imóveis para venda são anunciados acima do preço
Estudo feito pela plataforma QuintoAndar mostra que 37% dos imóveis para locação e 54% dos imóveis para venda são publicados acima do preço. No fim, porém, somente dois em cada 10 imóveis em aluguel e menos de três em 10 à venda têm contratos fechados com o valor acima do recomendado.
“A precificação do imóvel, seja para aluguel seja para venda, é um dos maiores desafios para os proprietários. Fazer pesquisas na região e consultar diversas fontes é um processo trabalhoso que costuma levar muito tempo e, mesmo assim, não garante um preço assertivo”, explica Pedro Capetti, especialista em Dados do Grupo QuintoAndar.
“Em geral, o comportamento mais observado é o de sobreprecificar o imóvel, na tentativa de obter algum tipo de vantagem ao final da negociação. Porém, em muitos casos, essa estratégia acaba afastando potenciais inquilinos e pode levar o proprietário a ter ganhos menores no final das contas, uma vez que o imóvel mais tempo parado acumula custos de IPTU e condomínio”, afirma.
O estudo revela que uma em cada cinco locações acontece em menos de uma semana e que uma a cada três compras é realizada em até três meses. Os dados mostram que as primeiras semanas são particularmente decisivas até mesmo na fase de atração de potenciais interessados. No segmento de aluguel, a média de 9,8 visitas agendadas na primeira semana cai para menos da metade (4,2) quando são completadas quatro semanas da publicação. Para compra e venda, que tem um arco mais longo na jornada, o cenário é similar nos primeiros meses: a média de 4,7 visitas no primeiro mês vai à metade em pouco mais de quatro meses de anúncio.
“Os imóveis que são visitados mais rapidamente são transacionados em menos tempo. Ou seja, um preço inicial adequado pode atrair mais usuários, gerando mais visualizações no anúncio e um maior número de visitas agendadas”, afirma Capetti. “Os números mostram também que os acessos diminuem vertiginosamente ao longo das semanas/dos meses. Por isso que a conhecida prática de colocar o valor no alto para ‘testar’ o mercado pode se configurar uma péssima estratégia.”
Quanto maior o tempo de anúncio, maiores as alterações de preço da propriedade. Para aluguel, até a quinta semana, acontece, em média, uma mudança de valor. A partir da 10ª semana, essa média já pula para 3,1. Além disso, se nas duas primeiras semanas praticamente não há descontos concedidos, na média, quando um contrato de locação é fechado, o percentual já pula para mais de 10% após a oitava semana.
“Ou seja, além de ter de adequar o preço ao longo do tempo, o proprietário termina concedendo um desconto maior para conseguir fazer negócio e não perder a liquidez. É uma conta que se mostra bastante arriscada na maioria das vezes”, conclui Capetti.
O estudo utiliza dados de mais de 150 mil contratos fechados e dos anúncios publicados no QuintoAndar, no segmento de aluguel e de compra e venda, do período que vai de janeiro de 2023 a abril de 2024.
Análise da Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas com a plataforma Zap apurou que em maio, com base no comportamento dos preços de locação residencial em 25 cidades brasileiras, o Índice FipeZap registrou uma elevação de 1,25% no aluguel residencial em maio, desacelerando em relação à alta observada em abril (1,38%). Imóveis que possuíam quatro ou mais dormitórios registraram a elevação mais expressiva no último período (1,53%), contrastando com o incremento mais moderado entre unidades com três dormitórios (0,94%).
Ao final do mês, o Índice FipeZap revela uma alta acumulada de 6,50% no aluguel residencial no ano, resultado que também supera as variações do IPCA/IBGE (2,27%) e do IGP-M/FGV (0,28%). Destacam-se em relação à alta nominal nos preços residenciais as cidades de Salvador (11,83%); Brasília (10,80%); Curitiba (9,65%); Florianópolis (7,25%); Recife (6,99%)
Incorporando os resultados mais recentes no cálculo, o Índice FipeZap registrou uma valorização de 14,80% nos últimos 12 meses, superando a variação do IGP-M/FGV (-0,34%), bem como IPCA/IBGE (3,93%). Imóveis com um dormitório registraram valorização acima da média (18,35%), contrastando com o aumento relativamente menor entre unidades com três dormitórios (13,20%).
Com base em dados de 25 cidades monitoradas pelo Índice FipeZap em maio de 2024, o preço médio do aluguel de imóveis residenciais foi calculado em R$ 45,29/m². E com base em dados de maio de 2024, o retorno médio do aluguel residencial foi avaliado em 5,89% ao ano.
