Regulamentado pela Receita Federal há pouco mais de um mês, o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) — apelidado de “CPF dos imóveis” — ainda nem entrou em operação, mas já desperta debates acalorados no mercado imobiliário. A proposta é criar uma base unificada de informações de imóveis em todo o país a partir de 2026, reunindo dados de cartórios, prefeituras e órgãos públicos.
Embora o projeto seja visto como um avanço em transparência e controle patrimonial, especialistas alertam para riscos de aumento indireto na carga tributária e para os desafios operacionais que acompanham a sua implantação.
A Instrução Normativa nº 2.275/2025, publicada em agosto, prevê que o sistema integrará informações de cartórios, prefeituras e órgãos federais e ambientais em um único banco de dados nacional, conforme determina a Lei Complementar nº 214/2025, que também regulamenta os novos tributos da Reforma Tributária — o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS). A fase de testes está prevista para novembro de 2025, com implantação gradual a partir de janeiro de 2026.
Impostos podem subir?
De acordo com a Receita, o CIB aumentará a transparência nas transações e ajudará a combater fraudes, ao atribuir um código identificador único e georreferenciado a cada imóvel. Contudo, especialistas ponderam que o cruzamento de dados poderá permitir a atualização automática dos valores venais, resultando em aumentos de IPTU, ITBI e ITCMD, mesmo sem alteração formal das alíquotas.
Segundo as análises, o CIB representa um avanço inevitável na modernização da gestão fundiária e tributária brasileira, mas também exigirá adaptações em cartórios, construtoras e administrações municipais, com possíveis custos adicionais e aumento da burocracia no início da operação. Outro ponto de atenção é o cumprimento da Lei Geral de Proteção de Dados (LGPD), já que o sistema reunirá informações patrimoniais sensíveis.
Como funcionará o CPF dos imóveis
Na prática, o CIB será um documento nacional unificado dos imóveis, centralizado no Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (SINTER). Especialistas explicam que, com o valor de referência oficial registrado no sistema, a Receita e o Comitê Gestor poderão monitorar transações de compra, venda, locação e incorporação, prevenindo subavaliações e inconsistências na apuração de tributos como IBS, CBS e Imposto de Renda.
Apesar de não alterar as alíquotas atuais, o novo cadastro tende a intensificar a fiscalização e reduzir brechas de sonegação. Um exemplo citado é o controle mais rigoroso sobre locações que, até então, poderiam escapar da declaração formal de renda.
Desafios e cronograma
Apesar do potencial, o mercado observa o CIB com cautela. Especialistas apontam que o cronograma de implantação é ambicioso, considerando a desigualdade estrutural entre cartórios e prefeituras pelo país. A integração é considerada essencial para o novo sistema tributário — especialmente após a Reforma —, mas requer governança, infraestrutura tecnológica e diálogo com o setor privado para evitar insegurança jurídica e aumento de custos.
O que diz a Receita Federal
A Receita esclarece que não há criação de novos tributos sobre vendas ou locações de imóveis. Segundo o órgão, a Reforma Tributária apenas substitui tributos federais, estaduais e municipais atuais por um modelo de Imposto sobre Valor Agregado (IVA dual) a partir de 2027.
Ainda conforme a Receita, foram estabelecidas reduções expressivas nas alíquotas: 70% para locações e 50% para demais operações, além de redutores adicionais — o redutor de ajuste e o redutor social — que asseguram a manutenção da carga tributária atual.
Imóveis com locações de até R$ 240 mil anuais (equivalentes a três imóveis) não terão tributação para pessoas físicas, e aluguéis residenciais de até R$ 600 mensais estarão isentos, conforme previsto pelo redutor social.
