Após um ciclo marcado por juros elevados e maior seletividade dos compradores, o mercado imobiliário inicia 2026 com sinais mais positivos. A perspectiva de redução da taxa Selic, a ampliação das linhas de crédito e o fortalecimento do programa Minha Casa Minha Vida compõem um cenário considerado mais construtivo para o setor, ainda que o ambiente político exija cautela adicional por se tratar de um ano eleitoral.
Entre incorporadoras, investidores e entidades do setor, o entendimento predominante é que o crédito voltará a assumir papel central na dinâmica do mercado. A projeção de queda entre 2 e 3 pontos percentuais nas taxas de juros, somada à expansão do financiamento imobiliário, tende a aliviar especialmente a pressão sobre a classe média, hoje o grupo mais sensível ao custo do dinheiro.
Segundo estimativas da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), cada redução de 1 ponto percentual na Selic permite que cerca de 160 mil famílias voltem a ter acesso ao financiamento habitacional. Para Luiz França, presidente da entidade, esse movimento pode destravar uma parcela relevante da demanda reprimida.
Na avaliação de Ely Wertheim, presidente executivo do Secovi-SP, o ambiente esperado para 2026 é mais favorável do que o observado nos últimos anos. A principal ressalva, segundo ele, está relacionada ao cenário político e à necessidade de compreender melhor as propostas que serão apresentadas para a área habitacional ao longo do período eleitoral.
O avanço ocorre em um mercado cada vez mais concentrado nos segmentos de menor renda. Atualmente, o Minha Casa Minha Vida responde por cerca de 65% da produção imobiliária na cidade de São Paulo, principal mercado do país — participação que girava em torno de 45% até 2023. O programa segue apresentando maior liquidez e velocidade de vendas, apoiado em imóveis de menor valor e condições de crédito mais acessíveis.
Já a faixa intermediária, composta por compradores de imóveis entre R$ 700 mil e R$ 1,5 milhão, continua mais pressionada pelo custo do financiamento. No extremo oposto, o segmento de alta renda, acima de R$ 2 milhões, demonstra menor dependência do crédito tradicional e maior resiliência frente ao ambiente macroeconômico.
Para Ygor Altero, responsável pelo setor imobiliário da XP, essa diferença de comportamento deve se manter ao longo de 2026. Ele avalia que a baixa renda segue relativamente protegida, impulsionada pela ampliação do orçamento dos programas habitacionais e pela elevação dos tetos de preço. Em contrapartida, os segmentos de média e alta renda permanecem mais expostos às condições econômicas gerais.
“O cenário macroeconômico mais desafiador para a média e média-alta renda pode resultar em menor velocidade de vendas e alguma desaceleração pontual”, afirma Altero. Ainda assim, ele destaca que o controle dos custos de construção e a melhora gradual do acesso ao crédito contribuem para a preservação das margens das incorporadoras, apesar de a mão de obra continuar sendo um ponto de atenção.
Financiamento e papel dos fundos imobiliários
Do lado da captação de recursos, a leitura é de fortalecimento estrutural. O orçamento do FGTS destinado ao financiamento habitacional deve crescer de R$ 127 bilhões para R$ 144 bilhões em 2026. A isso se somam a manutenção dos recursos do fundo social do pré-sal e os avanços do novo Sistema Financeiro da Habitação (SFH), que prevê redução das exigibilidades da poupança e possibilidade de aumento do percentual financiado, liberando entre R$ 30 bilhões e R$ 40 bilhões adicionais ao mercado.
Para Renato de Sousa Correia, presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), esse conjunto de medidas, aliado à expectativa de que a Selic encerre 2026 em torno de 12% ao ano, cria bases sólidas para a continuidade do crescimento do setor. Ele ressalta que a construção civil opera com horizontes de médio e longo prazo e mantém segurança jurídica suficiente para sustentar investimentos mesmo em anos eleitorais.
A expectativa de juros mais baixos também se reflete no mercado de capitais ligado ao setor. De acordo com Marcos Freitas, sócio-fundador da AZ Quest Panorama, o movimento tende a beneficiar principalmente os fundos imobiliários de tijolo, voltados a ativos físicos como shoppings, galpões logísticos e edifícios corporativos.
A projeção é de continuidade da redução da vacância nos segmentos logístico e de escritórios, além de um mercado de locação mais aquecido no primeiro semestre de 2026 e mais moderado na segunda metade do ano, influenciado por fatores sazonais como a Copa do Mundo e o calendário eleitoral.
Freitas observa ainda que os efeitos iniciais da reforma tributária, com a criação da CBS e do IBS, começam a ser sentidos de forma gradual em 2026. Ao longo dos próximos anos, essas mudanças tendem a reforçar as vantagens tributárias dos fundos imobiliários, que seguem com tratamento fiscal diferenciado no novo modelo.
