O recente ciclo de reajustes promovido pelas principais instituições financeiras privadas brasileiras adicionou uma camada extra de cautela para o momento do repasse de imóveis na planta. Com o encarecimento das linhas do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e de carteiras hipotecárias livres, mutuários que adquiriram unidades antes do início das obras estão encontrando condições de concessão de crédito substancialmente mais restritivas na fase de entrega das chaves.
A dinâmica padrão das incorporações imobiliárias prevê que o comprador quite cerca de 20% a 30% do valor do imóvel de forma parcelada durante a construção. O saldo remanescente de 70% a 80%, todavia, precisa ser liquidado ou transferido para um financiamento bancário de longo prazo quando o habite-se é expedido pela prefeitura.
O obstáculo da margem consignável de 30%
O principal gargalo gerado pela escalada dos juros bancários decorre da regra prudencial que limita as prestações mensais a, no máximo, 30% da renda bruta familiar comprovada. Quando a taxa contratual sobe, a parcela inicial aumenta e comprime a capacidade total de endividamento do tomador.
Exemplo Prático de Impacto:
Em simulações de financiamento pelo sistema SAC, um aumento de 1,5 ponto percentual na taxa efetiva anual pode restringir em até 15% a 20% o volume financeiro que o banco aceita conceder a uma mesma família com renda estável.
Se o montante financiado aprovado pela instituição bancária for inferior ao saldo devedor corrigido pelo INCC, o promitente comprador fica obrigado a aportar a diferença com recursos próprios à vista. Caso não possua reserva de emergência ou saldo no FGTS, o adquirente é colocado em uma situação de vulnerabilidade, que frequentemente culmina em pedidos de renegociação direta com a construtora ou, nos cenários mais severos, na rescisão do contrato e distrato.
